九州通涉嫌改变用地性质
医药物流港变成公寓式酒店
12月3日，21世纪独家调查《九州通6亿房产1.4亿贱卖湖北首富掏空公司？》，指出九州通此前出售旗下子公司有贱卖之嫌。晚间九州通发出澄清公告，罗列一干数据指出，整个房产项目仅赚3100万元，利润是合理的。但21世纪调查发现，九州通在项目投入上混淆概念，原规划用地性质为仓储、商业服务业用地的“中国医药物流港”，摇身一变成为“公寓式酒店”
据九州通《关于出售湖北九州通置业发展有限公司100%股权的关联交易公告》)，整个项目可能存在改变土地用地性质而未尽披露的问题。按国家相关规定，公寓式酒店土地性质为旅游用地，产权通常为40年。那么，在今年9月九州通完成麦迪森广场资产出售之时，是否已经完成了土地性质的变更？地块的背后的故事又是怎样的呢？在对外宣传的资料中，九州通置业仍宣称该楼盘是“酒店式公寓”(商用性质)，九州通董秘就该地块对21世纪的答复也是“商业、仓储用地”改变用地性质？21世纪发现，在评估报告中，九州通大厦的规划用地性质为：仓储、商业服务业。相应的规划建筑为：总部办公大楼，医药企业孵化器，医药超市商务中心及医院。
在最初的宣传中，此项目定位为武汉市*府重点支持的“中国医药物流港”龙头项目，是九州通物流中心建设的一个标杆，
麦迪森广场的出现原规划被医药商业企业租用，改变武汉市医药健康企业办公分散的局面。按照九州通9月份公告，麦迪森广场项目规划建设一栋30层总部大楼，一栋31层“公寓式酒店”及四至五层裙房。房产预交付时间为2013年12月。在对外宣传上九州通也将项目类型变更为：住宅、商业。湖北九州通置业发展有限公司售楼中心信息显示，“麦迪森广场预计2012年10月20日开盘，即将推出44-83平米酒店式公寓，总户数861户，现在认筹5千抵2万元。“公寓式酒店”和“酒店式公寓”看似雷同，在土地性质上却有天壤之别。根据国家相关规定：公寓式酒店，通俗的说是酒店里的客房户型和配套与公寓相仿，实则为酒店。土地性质为旅游用地，产权一般40年。酒店式公寓，土地性质为住宅用地，产权一般70年。21世纪致电湖北九州通置业有限公司，售楼处对该地块产权问题的答复是“40年。”在众联资产的评估报告中，21世纪并未发现有变更土地性质的相关说明。而在武汉当地的房地产门户“房博士”中，21世纪查询到当地媒体把麦迪森广场宣传为“纯小户投资型物业，不限购不限贷，低起价低总价”。该项目是*府支持的“中国医药物流港”的龙头项目，周边全面的商业配套都成为其升值的资本。这也就意味着，九州通置业涉嫌改变用地性质，从商业服务用地到住宅用地变更，公司并没做到公开信息披露的义务。去年，北京叫停“商改住”后，武汉楼市不少商业项目也忐忑难安：“商改住”这个擦边球，还能打多久？据武汉当地媒体报道，10月20日，麦迪森广场开盘，当天所推A座400余套写字楼销售率达90%以上。项目仅赚3100万？2012年9月21日，九州通公告，拟将其持有的全资子公司湖北九州通置业发展有限公司(以下简称“九州通置业发)100%的股权出售给本公司股东武汉楚昌投资有限公司(以下简称“武汉楚昌投)1交易价格14,020
万元。对于21世纪的报道，九州通12月3日晚在澄清公告指出，评估基准日标的公司(九州通置业)负债账面值为
15,996.01
万元，负债评估值为
15,996.01
万元，由于转让时以上项目尚未完成建设，整个项目工程预计于2013年6月底建成验收。根据初步测算，预计项目转让后至项目全部建设验收，受让方武汉楚昌投资有限公司尚需投入资金约2.19亿元。从以上情况可知，受让方完成整个项目建设预计共需投入资金(含承担负债)约5.19亿元。根据当地市场行情，预计整个项目销售收入约5.5亿元(不含1号楼9616.93
平方米，该楼是原有旧楼，不属房地产开发项目范围)，扣除前述整体成本5.19亿元，项目税前利润约3100万元(未扣除销售收入所得税)。并由此得出结论，以上项目税前利润是合理的。根据湖北众联资产评估有限公司对九州通置业截止2012
年8
月31
日的资产评估结果(鄂众联评报字【2012】第129号)确认，评估后九州通置业总资产30,012
83
万元、负债15,996.01
万元、净资产14,016.82
万元，评估后净资产较账面值增值8,018.33
万元，增值率133.67%。显然，在评估报告中净资产一项已剔除了15996.01
万元的负债，“武汉楚昌购购买的是九州通置业的股权，因此在算后面支出时，只能算14,020
万元，而不能再算上15,996.01
万元的负债，“一位会计师对21世纪表示。九州通再将这笔债务重提是否在混淆概念？此外，在众联的评估报告中还表示，“九州通大厦(
麦迪森广场)项目总投资1.8亿元，一期建设项目已完成主体结构封顶。据悉，九州通大厦共有两期工程。一期工程总建筑面积为73429.83平方米，由裙楼塔楼构成，其中裙楼1-5层建筑面积为11939.09平方米，塔楼中写字楼部分建筑面积为25188.63平方米，公寓楼建筑面积为27354.55平方米，地下车库建筑面积8947.56平方米。二期工程为利用公司现有的一号办公楼进行改造。“从规划上来看，一期工程是这个项目的主体，是投资的大头。”一位建筑行业资深人士对21世纪表示。那么，既然“已完成主体结构封顶”又何来“受让方尚需投入资金约2.19亿元”之说？对于21世纪关于“包含了1号办公楼的固定资产，评估值亦仅为946.62万元”的报道，九州通在公告中则仅表示“1号楼是原有旧楼，不属房地产开发项目范围”，而对于“同属于九州通置业旗下资产”和“楼面价值”则避而不谈。